לפני שקונים: לפני רכישת דירה מקבלן, גש לבניינים אחרים שהוא בנה ושוחח עם הדיירים לגבי טיב הבנייה, עמידה בזמנים ועמידה בהתחייבויות. אלה עשויים לתת לך אינדיקציה טובה לגבי העסקה שאתה הולך לעשות.


אחרי שמקבלים: לאחר שקיבלת את הדירה מהקבלן, יש לך עד שנתיים לבקש ממנו ביצוע תיקוני ליקויים שהתגלו במהלך הזמן כמו רטיבויות וכדומה. 


יחידות נופש: יחידות נופש הן בדרך כלל לא השקעה מוצלחת בנדל"ן. רבים וטובים נפלו בהשקעות כושלות בערב אחד של כנס מיוחד עם ארוחה חינם. 


קבוצת רכישה: רכישת דירה עם קבוצת רכישה עשויה להיות עסקה נדל"נית טובה. היכולת לחסוך פערי תיווך רבים לימדה ישראלים רבים לרכוש דירה בזול. 


השקעה בחו"ל: אם אתה מבקש להשקיע בדירה בחו"ל, שאל את עצמך מה תעשה אם הדייר לא שילם ונעלם? מה העלות של תיקונים שונים בחו"ל? מי ישכיר עבורך את הנכס? אם יש לך תשובות, תוכל להמשיך לבדוק אם העסקה כלכלית. 


יש קליטה: כאשר אתה עומד לרכוש דירת מגורים, בדוק היטב אם לא מותקנות באזור אנטנות סלולריות. אנטנה כזו ליד חדר השינה שלך או של ילדיך, עלולה להוות מטרד בריאותי גורלי ולרסק את ערך הדירה עד עשרות אחוזים ממחירה. 


מנופים: שימוש במינוף פיננסי יאפשר לך לרכוש דירה בסכום גבוה הרבה יותר ממה שיש לך. יש להשתמש במינוף בחכמה ולשקול את ההחזרים לאורך זמן. 


משכנתא באחוזים גבוהים: לעיתים, דרושה משכנתא גדולה יותר מזו שהבנק מאשר ועשוי הוא אף לדרוש ערבים מעבר לשיעבוד הנכס. ביטוח המשכנתא בשיטת emi מבטל את הצורך בערבים ומאפשר לך לקבל משכנתאות גדולות יותר, אך יחד עם זאת לייקר את ההחזר החודשי. 


מסים ונישואים: בני זוג נשואים שגרו באותה דירה יכולים להעביר את הדירה האחד לשני ללא תשלום של מס רכישה. בכל מקרה, התייעצות עם רואה חשבון הבקיא בתחום עשוי לחסוך מסים בעת העברת דירה כמתנה או ירושה. 


לא כתוב לא חשוב: יש לא מעט בנקים שיתנו לך תחנות יציאה במשכנתא ללא קנסות. בבואך לקבל משכנתא, בקש לעגן את תחנות היציאה הללו בחוזה המשכנתא וזאת כדי להימנע מתשלום קנס פירעון מוקדם. 


נכס מסחרי הוצאות מוכרות: ברכישת נכס מסחרי, ובמידה ואתה עוסק מורשה, תוכל ליהנות מפחת על הנכס לאורך השנים והכרה בהוצאות של ריבית על המשכנתא, תשלום מס רכישה, החזר מס ערך מוסף, הוצאות עורך דין וכדומה. 


כינוס נכסים: במהלך הגשת הצעה לכונס נכסים, הגש את ההצעה הנמוכה ביותר שאתה יכול להגיש בהתחשב במחיר מינימום, אם קיים. הצעה נמוכה תאפשר לך לשלם ערבות נמוכה יותר ובמידת הצורך תוכל גם לשפר את ההצעה בתהליך ההתמחרות. 


מפרט על פי חוק: לידיעתך, על פי חוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכירה את המפרט הטכני של הדירה, את תכנית הדירה, את תכנית הקומה ואת תכנית המגרש. 


בלי מחירון: מחירי דירות הם דבר גמיש ואין מחיר מחירון לדירות. מחיר דירה הוא מפגש של רצון המוכר ואפשרות הקונה בגבולות של אלפי ועשרות אלפי דולרים מהמחירים הממוצעים הנהוגים באזור. 


 

אופציה להשכרה: אם אתה משכיר דירה, השתדל להימנע מהענקת אופציה, כי היא משרתת רק את השוכר. 


מיקום מרכזי: דירה במיקום מרכזי היא יתרון, אבל אם היא נמצאת ברחוב ראשי ובקומה ראשונה הפונה לכביש הראשי והמרכזי הופך אותו יתרון לחיסרון רציני. 


מתנה ממוסה: במקרה של קבלת נכס במתנה, תשלם שליש מהסכום של מס הרכישה שהיית אמור לשלם במידה והיית רוכש את הדירה. 


קבלת המשכנתא: אם אתה רוכש דירה יד-שנייה תוכל לקבל את הכסף מהבנק רק לאחר שהמוכר סילק את המשכנתא שלו מעל הדירה, אם היתה לו כזו. 


עבודת שטח: ביקור בנכסים ועבודת שטח הם הדרך הבדוקה לעמוד על מחירי השוק במקום בו אתה מבקש לרכוש דירה או נכס. 


של מי הקרקע?: בעת שאתה רוכש דירה שהקרקע עליה בנויה הדירה שייכת למנהל מקרקעי ישראל, אתה למעשה מסכים לכך שאתה חוכר ממנהל מקרקעי ישראל את הקרקע. 


מקלחת מרשימה: כאשר אתה מבקש למכור או להשכיר דירה, עליך לדעת כי הקונים יתעכבו על המקלחת והמטבח יותר מאשר על שאר חדרי הבית. דאג שאלה יהיו מסודרים, נקיים ומאווררים. 


ביטוח: כאשר תיקח משכנתא, זכור כי את ביטוח החיים והנכס תוכל לעשות גם אצל חברות ביטוח אחרות ולאו דווקא באמצעות הבנק. בדוק והשווה מחירים, כי הפרשים לאורך השנים יכולים להתבטא באלפי שקלים. 


תוקף הבלעדיות: אם סגרת עם מתווך על בלעדיות למכירה או השכרת נכס ולא צוין אורך הזמן בכתב, תוקף הבלעדיות יפוג לאחר 30 יום. 


שאל ותדע: שאל את מוכר הדירה על ליקויים מהותיים בדירה. אם יש כאלה, הוא חייב לדווח לך עליהם. אם לא דיווח לך, תוכל לתבוע אותו על הסתרת מידע. 


עותקי מסמכים: כאשר אתה מכין מסמכים לבקשת משכנתא, הכן מספר עותקים על מנת לקבל מספר הצעות ממספר בנקים. 


זיכרון דברים: חתימה על זיכרון דברים היא חוזה לכל דבר. בין אם אתה רוכש דירה יד שנייה ובין אם אתה רוכש דירה מקבלן, אל תחתום על זיכרון דברים עד שעורך דין לא נתן את דעתו לכל הבעיות העלולות להתעורר.  


אם, לעומת זאת, אתה מוכר דירה יש לך אינטרס לחתום בהקדם על זיכרון דברים ולסגור את העסקה. 


עסקה חשודה: רכישה של נכס במחיר משמעותי נמוך או גבוה מערך השוק עלולה לעורר את חשד רשויות המס שנעשתה כאן עסקה לא כשרה כדי לשלם פחות מס או להלבין אי אלה כספים שחורים. 


שיפוץ פטור: אם רכשת נכס נדל"ן להשקעה ואתה משפץ אותו, תוכל לבקש לא לשלם ארנונה בתקופת השיפוצים. חשוב לעשות זאת עם תחילת העבודות. 


שמאי של מי: השמאי שבנק המשכנתאות שולח, יעריך את הנכס בדרך כלל במחיר נמוך מהמחיר שיעריך שמאי עצמאי בלתי תלוי. 


סיוע: אם אינך יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא, תוכל לפנות לוועדה של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לבקשת סיוע. 


בלי שוכר משנה: כאשר אתה משכיר דירה, דאג שבחוזה יהיה כתוב שהדייר שלך לא יכול להשכיר את הדירה לשוכר משנה על מנת שלא תתעורר יום אחד עם דייר שלא רצית לראות שם. 


אור: כאשר מגיעים קונים לראות את דירתך בשעות הערב, דאג להדליק את כל האורות. דירה מוארת מעניקה תחושה של דירה גדולה יותר. 


בירוקרטיה: תהליך רכישת דירה נראה ארוך ומסובך אולם בתוך פרק זמן של חודש לאחר שהתחלת עם ניירת המשכנתא ועם עורך הדין, יהיה הנושא הבירוקרטי כבר מאחוריך.


העברת בעלות של מונה החשמל יכולה להיות מבוצעת בטלפון. שיחה אחת ל-103 תסדיר את העניין. 


טאבו עדיף: תמיד כדאי יותר לרכוש נדל"ן הרשום בטאבו. נכס שאינו רשום בטאבו מסמן בעיות שלא כדאי להיכנס אליהן גם במחיר מופחת של הנכס. 


אור יום: אם אתה מבקש לרכוש נכס, דאג להגיע ולראות אותו גם באור יום. 


בירור חוב: כאשר אתה ניגש להציע הצעה בכינוס נכסים דרוש לראות את הערכת השמאי ונסה לברר מה החוב לנושה של בעל הנכס הנמכר. פחות מסכום החוב סביר להניח שהדירה לא תימכר. 


בדיקה מקדימה: לפני שאתה מקבל את הדירה מקבלן, מומלץ לבקש מחברה המבצעת בדיקות מבנים לבחון את הנכס ולהגיש לך חוות דעת על ליקויים שאינך מסוגל לזהות בעצמך. 


ים שווה יותר: דירה עם נוף לים מקפיצה את מחיר הנכס בעשרות אחוזים. 


רשם המשכונות: כאשר אתה מבקש לבדוק אם נכס מסוים משועבד או מעוקל עליך לעשות זאת אצל רשם המשכונות, במנהל מקרקעי ישראל, אצל רשם החברות ובנסח הטאבו. 


רעשי משנה: לפני רכישת דירה, בקר בה בשעות הערב, בשעות הלילה, בשעות הבוקר המוקדמות ובשעות היום. רעשים של משאיות חלב ב-5 לפנות בוקר או של חבורות נערים בשעות הלילה מהגן הסמוך עלולים למרר לך את החיים. 


זכויות חדשות: לעתים נוצר מצב שבעקבות שינוי תוכניות ברשות המקומית נוספו לדירה שלכם זכויות בנייה. על זכויות אלה נרשם חוב בעירייה לחובתכם ויתכן שאתם אינכם יודעים. לפני מכירת הנכס, בדוק בעירייה שאין היטל השבחה. 


שיפוע הוא אסון: מגרש הנמצא בשיפוע יגרום לעלויות גבוהות משמעותית בשלב הבנייה. 


 פינוי ארוך: בעת החלפת דירה, המצב האידיאלי הוא למכור את הדירה שלך עם סעיף לפינוי ארוך ורק אז לחפש בשקט אחר דירה חדשה עם תקציב ידוע ומוגדר. 


מידע זמין: בכל שאלה שאתה שואל את המוכר או הקונה בזמן משא-ומתן אתה מקבל עוד מידע על הנכס ועל המחיר שתוכל לרכוש אותו. 


רישיון חובה: אם למתווך שהראה לך את הנכס אין רשיון מתווך, אינך חייב לשלם לו דמי תיווך. 


מה אתה רואה: אם הגעת עם מתווך לדירה שכבר ראית בעבר, תאלץ לשלם לו דמי תיווך אם החלטת לרכוש אותה, למרות שלא הוא הראשון שהראה לך אותה. 


שינויים: בעת רכישה דירה מקבלן ולפני חתימת חוזה כדאי להתעקש על הוספת סעיף בחוזה המאפשר לך לבצע שינויים בדירה, מבלי שתחויב על עבודות שלא בוצעו. 


ערבות: בעת רכישת דירה מקבלן יש לבקש ערבות בנקאית לקיום ההסכם. 


להיטות יקרה: בכל עסקת נדל"ן הימנע מלהראות להיטות יתר על המידה לסגירת העסקה. למעשה, הצעה זו טובה בכל משא ומתן מסחרי אחר. 


היתרים ואישורים: כאשר אתה רוכש נכס, בדוק שכל ההרחבות שנעשו בו נעשו עם אישורים. נכס שרכשת ושהוספו לו חלקים ללא אישור, עלול להוות בעיה עד כדי קבלת צו הריסה ומצב בו שילמת עבור חלקים לא-חוקיים. 


צבע לפני: אם אתה מבקש למכור את הדירה שלך במחיר טוב, דאג להשקיע לפני שהרוכשים באים, סייד, החלף תריסים שבורים, שמן צירים חלודים ורועשים ותקן גם מרצפות רפויות. הרושם השלילי של אחד מאלה יכול להרוס את כל העסקה. 


ריח מוכר: רוכשי דירות מתרשמים מדירות שנראות ביתיות. מחקר מגלה כי דירות שהיה בהם ריח של אפייה בביקור הרוכש הפוטנציאלי נמכרו מהר יותר. 


זהירות נוכלים: לא מעט אנשים נפלו בפח ברכישת מגרש כאשר המוכר הוא נוכל שזיהה מגרש שבעליו בחו"ל או שהם נפטרו, זייף תעודת זהות על שמם ומכר את המגרש כאילו היה שלו. 


צלם… צלם: כאשר אתה רוכש נכס בבנייה או משפץ נכס, מומלץ להגיע מספר פעמים עם מצלמת וידאו ולצלם את כל מה שעומד להיות מוסתר בתוך הקירות והרצפה כמו צנרת מים, ביוב, צנרת חשמל, טלפון וכדומה. 


משא ומתן: הצע למוכר הנכס מחיר נמוך מזה שאתה באמת מוכן לשלם על מנת שיהיה לך לאן לעלות בזמן המשא-ומתן ולהפך. כאשר אתה מוכר, בקש מחיר גבוה מזה שאתה מוכן לקבל. 


תקנון: ברכישת נכס בבניין משרדים, דירת מגורים בבניין מגורים יד שנייה או תעשייה, בקש לקבל את תקנון הבתים המשותפים כדי ללמוד מה מותר, מה אסור ומה הזכויות שאתה יכול לנצל. 


מה קורה מסביב: בדוק מסביב לבניין. האם הולכים לבנות שם משהו בקרוב? יש כאלה שמשלמים הון כדי לראות ים ובעוד שנה הים יעלם ובמקמו יקבלו נוף חוסם של בניין חדש. 


פארק: דירה עם נוף לפארק או לחורשה מומלץ להציג באור יום עם חלונות פתוחים, על מנת שהלקוחות יתרשמו לא רק מהדירה. בלילה, אין לנוף זה כל יתרון. 


מגרש או אתר: כשאתה רוכש מגרש, בדוק אם הוא אינו אתר ארכיאולוגי. בתור שכזה לא תוכל לעשות הרבה עם המגרש.


למכירה או להשכרה: ישנם נוכלים המשכירים דירה ומנסים למכור אותה על ידי זיוף מסמכים. אלה לוקחים סכום כסף על החשבון ונעלמים לאחר מכן. בדוק היטב מי עומד מולך לפני שאתה משלם. 


מחזר משכנתא: אם המשכנתא שלקחת בעבר נמצאת בתנאים נחותים מאלה שניתן לקבל היום, ניתן למחזר את המשכנתא, כלומר לקחת משכנתא חדשה תחת הישנה. 


רעש: אם הדירה שאתה מבקש למכור נמצאת באזור רועש, קבע מפגש עם קונים פוטנציאליים כאשר האזור שקט יותר, כמו בימי שישי אחר הצהרים, שבת וכדומה. ולהפך, אל תבקר בדירות בימים שקטים אלה. 


כלול במחיר: בבואך לחתום על חוזה עם קבלן דאג שנושא הפיתוח, החיבור לחשמל, הכבלים והגז יהיו כלולים במחיר. 


עמלת סילוק מוקדם: כדי להימנע מעמלה של סילוק מוקדם של המשכנתא, עליך להודיע לבנק עשרה ימים לפני כן על רצונך לסלקה ולבצע זאת לאחר אותם עשרה ימים ובתוך שבועיים. 


כמה מ"ר: בדוק את גודל הדירה. כבר קרו מקרים בהם הבטיח המוכר כי גודל הדירה הוא 150 מ"ר ולאחר הרכישה לא הצליח הקונה במדידותיו להגיע אפילו ל-130 מ"ר. 


מה משפיע: הגורמים המשפיעים על שווי המיקום הם: חניה, שירותים ציבוריים ושירותי קהילה קרובים, רעש, מוניטין וכדומה. 


מתווך או עו"ד: למתווך אסור לסייע לכתוב או למלא מסמכים בעלי אופי משפטי. 


פריפריה זולה: בבאר-שבע ובחיפה ניתן למצוא דירות בפחות מ-50 אלף דולר ובתשואה של יותר מ-7% לשנה. 


ביטחונות: אם אתה מבקש להשכיר דירה, דאג לביטחונות טובים כמו ערבים או סכום כסף במזומן להבטחת התשלום. שוכר טוב ייתן לך את אחד מאלה. 


חלקים משותפים: כאשר אתה רוכש דירה מקבלן, בדוק למי יהיו שייכים החלקים המשותפים בבניין כמו הגג, המחסנים, הגינה ועוד, והאם לקבלן יישארו עוד זכויות בנכס, למשל, כמו קומת ביניים וכדומה. 


דירה קטנה גדולה: כאשר אתה מבקש למכור דירה קטנה, נסה להוציא מתוכה רהיטים וחפצים גדולים על מנת שהדירה לא תראה צפופה כל כך. 


אחוז יקר: כל הפחתה של עשירית האחוז שתצליח להשיג במשא-ומתן לקבלת המשכנתא תחסוך לך מאות שקלים בשנה.


חזור לנקודת ההתחלה: לעתים, כאשר אתה מבקש לרכוש דירה והסכום שבידך ביחס לגודל הדירה המבוקש אינו מספיק, עדיף לבחון אזורים חדשים. 


תחת לחץ: כאשר נציג הקבלן מוסר לך את מפתח הדירה ולוחץ עליך לחתום שאין לך טענות, הוסף ליד חתימתך את האותיות ת. ל. (תחת לחץ) או רשום באופן ברור 'חתימה תחת לחץ'. 


אומדן: מחירונים של דירות יכולים לתת תמונת רקע ואומדן ראשוני בלבד לגבי מחיר הנכסים. 


על שם המשלם: כאשר אתה משכיר נכס, כדאי להעביר על שם השוכר את תשלומי העירייה השונים, החשמל, הגז, הכבלים והטלפון. 


מחיר ריאלי: אם בתום שישה חודשים עדיין לא הצלחת למכור את הנכס כנראה שהמחיר שאתה מבקש גבוה ולא מציאותי.


תמונה מוכרת: כאשר אתה מציע דירה למכירה או להשכרה בלוח האינטרנט, צרף תמונה. מודעות עם תמונות מוכרות הרבה יותר מדירות ללא. 


סדקים: הקבלן חייב לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בחמש השנים הראשונות במקרה של סדקים בתקרה או בקיר. 


120 או 60 + 60: בית פרטי בשטח בנוי 120 מ"ר ב-2 קומות משאיר לך גודל של 2 דירות שיכון אחת על השנייה. 


היוון: תשלום דמי היוון פוטרים תשלום דמי חכירה שנתיים למחזיק נכס על אדמת מנהל מקרקעי ישראל.


 

דירה להצגה: אם אתה משכיר דירה, הכנס לחוזה סעיף כי במהלך חודש השכירות האחרון תהא רשאי להציג את הדירה לשוכרים חדשים. 


ריבית לפרק זמן: הריבית שתוצע לך בבואך לקבל משכנתא תהיה בתוקף בין 10 ל-12 יום בלבד. 


הפרד ומשול: כאשר אתה רוכש דירה, אל תכלול מערכות מיזוג, מערכות ריהוט או שטיחים מיוחדים שיושארו בדירה. נסה להפריד אותם מהעסקה כי אחרת תאלץ לשלם גם עליהם מס רכישה. 


חניה: בבואך לרכוש דירה מקבלן דאג לרישום חניה על שמך בטאבו כחניה צמודה לדירה. 


רושם ראשוני: מוכר דירה? משכיר דירה? הכן גם את חדר המדרגות לקראת הקונים או השוכרים הפוטנציאליים. הרושם מתחיל כבר במדרגות. 


פרסום זול: פרסום נכס בעיתון מקומי עשוי להיות ערוץ שיווקי זול יותר ויעיל יותר. 


משכנתא ברשת: השתמש באינטרנט כדי לקבל הצעות באתרי המשכנתאות של הבנקים. זה קל יותר ומהיר יותר. 


השפעה סביבתית: הגורמים המשפיעים על שווי המבנה הם: מספר הקומות, מעלית, גיל, איכות, שכנים, גימור ותחזוקה. 


משכנתא נכונה: משכנתא נכונה היא כזו שלא תעלה על 30 אחוז מסך ההכנסות שלך ושל בן או בת הזוג. 


מים: הקבלן חייב לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בשלוש השנים הראשונות במקרים של חדירות מים, רטיבות במרתף, רטיבות בגג וכדומה. 


מתווכים עוזרים: אל תפסול שימוש במתווכים. לעתים, עלות של אחוז או שניים עשויים להביא לך הזדמנויות מעניינות שלא היית מגיע אליהן לבדך. 


מגבלת הקרקע: כאשר אתה רוכש קרקע בדוק אם יש לגביה מגבלות תכנוניות כלשהן. 


כתוב הבטחות: דאג שכל הבטחה של הקבלן תועלה על הכתב. כמעט בכל דירה שביקרתי שמעתי שכאן באזור יבנה בקרוב פארק. 


פרט: בחוזה המכירה מומלץ לרשום מה כולל המחיר בחוזה. דאג לרשום אם המחיר כולל מזגנים, ארונות, דוד שמש, גופי תאורה וכדומה. 


דולר יקר: שער דולר נמוך מהווה הזדמנות קנייה טובה. דולר נמוך ב-10 אג' לדולר יוזיל נכס שמחירו 200 אלף דולר בסכום של 20 אלף ₪ בקירוב. 


מכור בעצמך: אם נקלעת לקשיים, מומלץ למכור את הדירה בעצמך ולא להגיע להליך של כינוס נכסים. סביר להניח שהכונס ישיג פחות ממה שאתה תוכל להשיג. 


קיץ נוח ויקר: רוב האנשים מעדיפים לעבור דירה בקיץ בגלל החופש הגדול והמעבר הנוח עם הילדים. בתקופה זו השוק מתחמם והמחירים עולים. 


קנסות: אל תגיש אף פעם הצעה לרכישה של דירה מכונס נכסים אם אתה לא בטוח ב-100 אחוז שאתה מוכן לרכוש את הנכס. כי במידה וזכית, הקנס יהיה גבוה במקרה ותחליט לא לבצע את הרכישה. 


ניתוק חשמל: הכנס סעיף לחוזה השכירות שאתה עושה בנכס שלך על אפשרות לנתק חשמל ומים במידה והשוכר לא יעמוד בתשלום. לפעמים זה עשוי לעזור. 


גובה הארנונה: כאשר אתה מבקש לשכור דירה, חנות או משרד, אל תשכח לברר מה גובה הארנונה שאתה אמור לשלם. 


מי הבעלים: כאשר אתה מבקש לרכוש מגרש או נכס אחר בדוק כי המוכר הוא באמת הבעלים.

 

© כל הזכויות שמורות
אין להשתמש בחומר הנ"ל כולו או מקצתו מחוץ לאתר סודות ללא קבלת אישור בכתב מצביקה ברגמן.
הטיפים והעצות הם להשכלה כללית בלבד ואינן באות במקום יעוץ מקצועי.