השקעות נדל"ן

השקעות נדל"ן

לא משנה מה מצבך הכלכלי כרגע. עצום לרגע את הכל וחשוב מה היית עושה עם מיליון ₪ שהיית מקבל הלוואה והייתי אמור להחזיר בעוד כמה שנים…

כיצד היית מצליח להפוך את המיליון ₪ הללו לפחות למיליון ומאתיים אלף על מנת שאחרי שתחזיר את הכסף ישארו לך אותם מאתיים אלף ₪ שהם שלך?

אני בטוח שאם תתאמץ תמצא את הדרך לעשות אפילו יותר ממאתיים אלף₪ והרי אין סיבה שלא תצליח, רבים עושים זאת מידי יום רק תפתח את העיתון ותקרא ולא רק שהם עושים זאת הם עושים את זה בתחום שהכי קל לעשות את, בתחום הנדל"ן.

אם כך הדבר הפסק להרהר והרי יש לך את אותם מיליון ₪, הם מחכים לך בבנק המשכנתאות כל מה שאתה זקוק לו הוא קצת סבלנות, לימוד, ביוקרטיה והכסף אצלך להשקעות נדל"ן…

לעסקה הגדולה וכל מה שאתה צריך הוא להעז לחלום. נו? מה אתה אומר?

כן… זו קרוב לודאי העסקה הגדולה ביותר שאתה עומד לעשות עד היום.

סוג זה של עסקאות הנקראות עסקאות נדל"ן הן בדרך כלל העסקאות המשמעותיות ביותר שיעשה בחייו כל אחד מאיתנו ומשום כך הן כל כך מפחידות.

למדת במהלך חייך דברים רבים ואתה בודאי מצליח בתחום בו אתה עוסק ובקיא בתחומים אחרים אבל סביר להניח שאיש לא הדריך כיצד לבצע עסקאות במאות אלפי שקלים מאחר ואיש ממכריך לא עושה זאת חדשות לבקרים וזו הסיבה שזה כל כך מפחיד.

רוב רוכשי הדירות לא למדו בצורה מסודרת כיצד לרכוש נכס נדל"ני וסביר להניח שאת כל המידע שהם יודעים הם אספו מסיפורים של חברים, עצות של בני משפחה ודעות של אחרים ועם המידע המקוטע והזעום הזה יצאו לעסקת חייהם.

אם חושבים על זה לעומק זה פשוט מדהים.

כאשר אתה הולך לקנות חולצה אתה מתייעץ על הצבע לפעמים, כאשר אתה הולך לרכוש מחשב אתה יכול לבלות שעות וימים על מנת לקבל הכשרה מקריאה ולבחור במחשב הטוב ביותר עבורך וכאשר אתה רוצה לרכוש מכונית אתה יכול לקחת לבדיקה מכוניות רבות וללכת למכונאי שלך לקבל חוות דעת.

אבל כשאתה הולך לרכוש דירה, הנכס הגדול שתקנה בחייך, נכס בשווי פי מאה, פי מאתיים או פי חמש מאות מהדבר הגדול האחרון שקנית אתה הולך לעשות זאת ללא כל ידע או משנה סדורה… מדהים לא?

אז זהו שזה לא כל כך מדהים, זה אפילו דבר טיפשי אם חושבים על זה שוב.

אז מה עושים?

כיצד מתגברים על הפחד הגדול הזה של עסקת נדל"ן בין היא לצורך דירה למגורים ובין שהיא עסקה ראשונה או שנייה לרכישת נכס מניב שיעניק לך רווחים והכנסות בשנים הבאות?

הבשורה הטובה שאני יכול לספר לך שכל איש עסקים או אדם מהשורה שניגש לבצע את עסקאות הנדל"ן הראשונות שלו מפחד.

ההתמודדות עם משהו גדול כל כך כמו רכישת נכס שבדרך כלל אין לך את החלק הארי של הכסף כדי לבצע את הרכישה הוא דבר מפחיד ,טבעי שהוא מפחיד וטוב שהוא מפחיד אותך בהתחלה.

הפחד הזה הנקרא גם אימת היזם תפקידו לדרוך את כל החושים שלך ולהיות מרוכז בתהליך.הבעיה היא שלפחד הזה יש תופעות לוואי משתקות שאותן יש לנצח אחרת העסקה לא תצא לעולם לפועל.

חשוב לרגע – כמה פעמים פחדת בעבר מדבר מסוים וכמה פעמים הפחד היה אכן מוצדק?

כל הפחדים שאוחזים אותך, רעשי המשנה או תופעת הלוואי כפי שקראתי להם מקודם הם פרי דמיונך או פרי באושים של הפחדים של אלה מסביבך.

כל המחשבות כמו:

  • העסקה לא טובה
  • אין סיכוי שתצליח
  • אתה לא מבין בזה
  • אתה תפשוט רגל
  • לא תוכל לעמוד בתשלומים
  • אתה עושה טעות חמורה
  • זה גדול עליך
  • זו הפעם הראשונה

אלה הם מחשבות שיכולות להוביל אותך לאי עשייה בלבד.

עליך לדעת כי כדי להצליח ולעשות עסקאות נדל"ן טובות הן עבור ביתך הפרטי והן לטובת העסקים עליך ראשית לנצח את הפחד, לסלק אותו ולא לתת לו לקנן בראשך ולהתפתח.

הפחד מונע ממך לחלום ולהעז.

מחשבות מפחידות עשויות להרוס את כל החלומות והיזמויות הטובות ביותר שלך ולגרום לאי עשייה. כאשר פחד כזה מתגנב להכרתך עליך לחשוב בצורה ראציונאלית ולקחת סיכונים עם ראש פתוח. היכולת לסלק את הפחד ולהכניס במקומו מחשבות של הצלחה ויצירה הם הסוד והצעד הראשון בדרך להצלחה.

בזמן שאתה עומד לרכוש נכס נדל"ן מכל סוג שהוא ולכל מטרה דאג לסלק מסביבך את הפחדנים שינסו להטיל ספק בכל מהלך שאתה עושה ומהר מאד תגלה כי תהליך קבלת ההחלטות וההתגברות על הפחד קל יותר בלעדי אלה.

הצעד השני בעזרתו תתגבר על הפחד הוא ההבנה כי המוח שלנו ככל שהוא משוכלל יכול לחשוב כל פעם מחשבה אחת.אם תלמד לגרש את המחשבה של הפחד ולהחדיר תחתיה מחשבה אחרת, טובה, מכל תחום שהוא ברגע שהפחד מתחיל לקנן, קל יהיה לך לנצח את רעשי המשנה.

הצעד השלישי הוא ההבנה כי אימת היזם שתתקוף אותך היא אישית. אל תנסה לשתף חברים בפחד הזה. אם הם לא חשו אי פעם את האימה הזו הם לא יוכלו לסייע לך להפך. נסה לשתף את פחדיך רק עם המצליחנים, אלה שעשו את הצעד והצליחו. הם יוכלו לסייע לך מעט אבל את רוב העבודה של כיבוש האימה הזו תאלץ לעשות לבד.

פרנקלין, אחד מנשיאי ארצות הברית לשעבר אמר פעם:

"דברים נוראים התרחשו בימי חיי, אבל רק מעטים מהם אכן התרחשו באמת"

לפני שנמשיך הלאה ועל מנת שתוכל להבין, להסכים ולהפנים את מה שכתבתי עד כה שהוא הצעד החשוב והקשה בכל רכישה של נדל"ן אני רוצה להביא בפניך כבר עכשיו עסקת נדל"ן נטולת סיכון כמעט שכל אחד יכול לעשות כעסקה ראשונה אבל רוב האנשים לא יעשו אותה בגלל עצלנות, פחד, רתיעה מהתחיבות ועוד אלף ואחת סיבות. אם תקח את העסקה הזו לחמישה חברים כל אחד ינסה לשכנע אותך מדוע העסקה לא טובה ואם יהיה צדיק בסדום שיסכים שהעסקה טובה הוא לא יקום ויעשה מעשה בגלל רשימת סיבות אחרות.

עליך ללמוד מכל הסיטואציה הזו כי אם אתה רוצה להתקדם ולהצליח בעסקאות נדל"ן או לרכוש עבורך את הנכס הנכון עליך לעשות זאת בעצמך ולא כספורט קבוצתי.

להלן העסקה

מחירי הנדל"ן הנמוכים של העיר באר שבע והאוניברסיטה המצויה בה יוצרות מצב בו ניתן לבצע עסקת נדל"ן נהדרת להשקעה בסכום נמוך של כשלושת אלפים דולר בלבד נכון להיום, שנת 2007. סביב האוניברסיטה מצויות דירות רבות שיש להן ביקוש קבוע בגלל הסטודנטים הרבים הלומדים וחיים באזור. דירות שמרחק ההליכה שלהם מהאוניברסיטה הוא עד 15 דקות, אינן מצויות בקומות האחרונות ומצוידות במזגן בעלות של 1500₪ יהיו תמיד מצרך נדרש באזור הזה.

עלות הדירות באזור זה מתחיל מ25000 דולר ובמילים עשרים וחמש אלף דולר. דירות מהסוג הנ"ל ניתן למצוא במקומונים של באר שבע או אצל המתווכים בבאר שבע ולאחר חיפוש תוכל לבקר במספר דירות באזור האוניברסיטה בטווח המחירים הנ"ל. לאחר משמצאת דירה כזו ועורך דין בדק אותה תוכל לבצע את הרכישה.אם מצאת דירה כזאת של שני חדרים בסכום של 30 אלף דולר תוכל לקבל מהבנק משכנתא של 90 אחוז מערך הנכס כלומר כל הסכום שתצטרך להשקיע הוא עשרה אחוז שהם אותם שלושת אלפים דולר.

אתה הדירה תוכל להשכיר בסכום של כ280 שמונים דולר לחודש שהם סכום החזר המשכנתא שלקחת ,אותם 27 אלף דולר לתקופה של כ15 שנה.

משמעות העסקה היא שבאמצעות השקעת נדל"ן של שלושת אלפים דולר הפכת להית בעל נכס מניב המשלם את עצמו ובסוף התקופה של המשכנתא יהיה שלך ויניד לך 280 דולר בחודש או שתחליט אז למכור אותו ולהשתמש בתמורה למטרות אחרות.

אם יותר מדירה אחת כזו תוכל לקבל בתום התקופה הכנסה נאה, הנקראת הכנסה פאסיבית כלומר הכנסה שהיא לא מעבודה.

עסקה זו היא דוגמא קלאסית לעסקה המתאימה לבעלי חזון ומעוף ולאנשים שפשוט התגברו על הפחד שלהם. זו בדיוק הסיבה מדוע רוב השכירים לא מתקדמים, הפחד משתק אותם ומחשבות בעלות אופי פחדני כמו:

אם לא נצליח להשכיר את הדירה? (אז שילמת 1000 ₪ למשכנתא עבור הדירה שלך)

מה יקרה אם יהיה נזק מים בדירה?(יש משכנתא ובתוכה כבר קיים ביטוח שיכסה את העלות)

מי יטפל בדירה? (המתווך שיטפל לך בדירה או קפיצה קטנה לבאר שבע פעמיים בשנה)

מי ייתן לנו משכנתא של 90 אחוז לדירה (כמעט כל בנק למשכנתאות)

וכדומה.

קח את העסקה הזו לכמה חברים ותקבל את התשובות הבנאליות שכבר למדת עליהן.

עכשיו כאשר אתה מבין כיצד עוברים את המכשול הראשון והקשה מכולם. האמן בעצמך תירוצים כמו המחירים עכשיו גבוהים ,פספסתי הזדמנויות טובות, אני לא יודע מספק כדי להתחיל או אין לי אפשרות לקנות תמיד יהיו בסביבתך.עליך להחליף דיסקט בדיבור עם עצמך וצאת לדרך חדשה.

אם אתה רוצה להצליח בנדל"ן אתה צריך להתחיל לעשות את הצעד הראשון. אתה בוודאי מכיר את כל אלה שאומרים בתקופה שהנדל"ן פורח שהם פספסו את המומנטום והיו צריכים להשקיע לפני שנה או שנתיים וכאשר הנדל"ן בשפל הם אומרים כי עכשיו כשהכל נראה על הפנים זה לא זמן טוב להשקיע.

אז מתי זה זמן טוב להשקיע?

התחל עכשיו! עכשיו זה תמיד זמן טוב למי שבאמת רוצה. להרוויח אפשר גם כשהשוק עולה וגם כשהוא יורד.

בוא לנטוע את העצים שיתנו לך פירות שנים רבות.

כמו לכל תחום גם לעולם הנדל"ן שפה משלו ועל מנת להבין את העולם הזה עלינו, בראשית הדרך, ללמוד את השפה בה מדברים בעולם הזה. במהלך הפרק הזה נגדיר את המילים והמושגים בהם משתמשים על מנת להבהיר את המונחים וללמוד שהעולם הזה מלא במילים גדולות אבל הוא לא מסובך במיוחד, כך שכל אחד, בסופו של יום, מסוגל להבין ולדעת.

הדבר הראשון אותו עליך להבין הוא מה כולל המושג נדל"ן. נדל"ן שזה ראשי תיבות של המילים נכסי דלא ניידי כולל את הנכסים שבעצם לא ניתן להזיז. ביניהם נמצאים נכסים למגורים של אנשים כמו דירות, בתים פרטיים, בניינים וכדומה. לאחר מכן נציין את נכסים לתעשייה שניתן לפגוש באזורי התעשייה וביניהם מבני תעשייה חד קומתיים לתעשיות כבדות או רב קומתיים לתעשיות קלות.

בניני משרדים המשמשים ענפים המעניקים שרות מתוך המשרד.

חנויות שונות כולל מרכזי קניות, קניונים, מרכזי בידור.

בתי מלון ונופש, מרפאות, מוסדות ציבור וקרקעות. כל אלה נקראים נדל"ן.

הקרקעות ישראל מחולקות לקרקעות המדינה וקרקעות פרטיות.מכל הקרקעות במדינת ישראל רק כ5 אחוז הם קרקעות פרטיו והשאר הם קרקעות המדינה הנשלטות על ידי גוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל.

המושג הבא אותו נכיר הוא מושג הנקרא משכנתא.המשכנתא היא למעשה הלוואה של כסף אותה מעמיד עבורך הבנק או חברת ביטוח במקרים אחרים לצורך רכישת נכס נדל"ן ובתמורה לכך משעבד את הנכס לטובתו עד לפירעון החוב.בתוך המשכנתא ישנם מושגים רבים אותם נכיר בהזדמנות זו עם מושגים נוספים בתחום.

  • אחוזי המימון – החלק שבו הבנק ישתתף במימון רכישת הנכס. בדוגמא של הדירה בבאר שבע הבנק העניק 90 אחוזי מימון.
  • אישור ההלוואה-סיום התהליך של בדיקת כל המסמכים שהוגשו לבנק על פי בקשתו ובו הבנק מאשר את ההלוואה, כולה או חלקה והתנאים בה היא תתבצע.
  • בטוחה – הנכס שבנק משעבד מול ההלוואה על מנת שיוכל להבטיח שיקבל את הכסף שהלווה אם הלווים לא יוכלו לשלם את ההלוואה.
  • גרירה של משכנתא – בדרך כלל במצב של מעבר דירה. את השמכנתא על הבית הקודם "גוררים" לבית החדש שקונים ובכך משחררים את הבית הקודם שנמכר לדייר שרכש אותו כשהוא נטול משעבודים.
  • שטר משכנתא – מסמך הבולל את תנאי ההלוואה, פרטי בנק ופרטי הנכס.
  • הלוואה לזכאים – הלוואה בתנאים מעט יותר נוחים הניתנת לזכאי משרד השיכון. הזכאות נקבעת על ידי ניקוד מסוים הנגזר כתוצאה ממספר פרמטרים כמו מספר ילדים, דירה ראשונה, מספר אחים ואחיות, מצב משפחתי ועוד.
  • הלוואת גישור – זו הלוואה הניתנת למי שאמור לקבל סכום כסף גדול בעוד פרק זמן של שנה למשל אבל זקוק לכסף עכשיו. לדוגמא לדירה שאתה רוכש עכשיו חסרים לך מאה אלף דולר אולם אתה אמור לקבל סכום של מאה אלף דולר בעוד שנה ממכירת דירה שקיבלת בירושה. במצב כזה צוכל לקחת הלוואה של מאה אלף דולר לשנה ובתום התקופה תחזיר את ההלוואה והריבית שנצברה מהדירה שמכרת.
  • הלוואה בריבית קבועה – הלוואה שהריבית שלה ידועה ונקבעת בתהליך קבלת ההלוואה. הריבית לא משתנה במהלך חיי הלוואה וצמודה למדד המחירים לצרכן. לדוגמא אם קיבלת הלוואה בריבית של חמישה אחוז זו תהיה הריבית שתשלם לאורך כל התקופה. היתרון של הריבית הקבועה טמון בכך שהתשלום החודשי ידוע וקבוע.החיסרון הוא שהלווה לא יהנה במקרה והריבית תרד. כדאי לקחת בתקופות שהריבית במשק נמוכה.
  • הלוואה בריבית משתנה – ריבית משתנה במהלך חיי ההלוואה בכל פרק זמן מוסכם מראש וגם היא צמודה למדד המחירים לצרכן. לדוגמא אם היום נהוגה משכנתא בריבית של חמישה אחוז בעוד ובתחנת שינוי הריבית בעוד שנתיים הריבית שתהיה נהוגה תעמוד על שבעה אחוז, תשתנה ההלוואה בהתאם ובמקביל אם הריבית תעמוד בעוד שנתיים על שלושה אחוז תרד הריבית בהתאם.החיסרון הוא האפשרות לתנודתיות החזרי ההלוואה עם התעדכנות הריבית וביחוד אם עלתה.כדאי לשקול בתקופות שהריבית במשק גבוהה ויש צפי לירידתה בשנים הקרובות.
  • הלוואה צמודה לדולר –הלוואה המשולמת בצרוף הפרשי הדולר לפי השער היציד ביום פירעון התשלומים.
  • הלוואה עומדת- הלווה בה אינך מחוייב לשלםב תשלומים וכשמה כן היא.
  • הלוואת מקום –הלוואה מיוחדת הניתנת לרוכשים דירה באזור מסוים שיש לצד עניין לשווק אותו.
  • קרן ההלוואה- הסכום המקורי של הלוואה שנלקחה מהבנק לרכישת הדירה.
  • הערת אזהרה – הערה הנרשמת בטופס המכיל את נתוני הנכס בטאבו. נתוני הנכס רשומים בספרי רישום המקרקעין והערת אזהרה הנרשמת בהם באה להזהיר את מי שרוצה לרכוש את הנכס כי קיימת זכות נוספת על הנכס.הערת אזהרה נרשמת לטובת הבנק המלווה כסף לרכישת הדירה וכמו כן נרשמת הערת אזהרה לאחר חתימת חוזה לטובת הקונה כדי שהמוכר לא יוכל למכור את הנכס שוב.
  • נסח – זהו פלט מחשב שניתן להוציא תמורת תשלום אגרה בטאבו ,הוא רשם המקרקעין ובו נתוני הנכס אותו מבקשים לרכוש.אם אתה מבקש לרכוש דירה מסוימת , נסח הטאבו שתוציא יספר לך למי יש זכויות בדירה ,האם ישנם שיעבודים ,האם ישנן הלוואות שיש להסיר וכדומה.
  • סילוק מוקדם של ההלוואה – אופציה לחסל את ההלוואה לפני הזמן.לדוגמא אם לקחת הלוואה ל15 שנים ואחרי מספר שנים הגיע לידך סכום כסף גדול ואתה מבקש לפרוע את ההלוואה.יש לדאוג לאופציה כזו בהלוואה.
  • מחזור הלוואה- החזר של הלוואה ישנה ולקיחה תחתיה הלוואה חדשה.נעשה בדרך כלל אם ההלוואה הישנה נלקחה בריבית גבוהה מהריבית הנהוגה כיום.
  • סילוק חלקי של ההלוואה – אופציה לחסל רק חלק מיתרת ההלוואה על מנת להוריד את הסכום החודשי המשולם או על מנת לקצר אתה תקופה של ההלוואה.גם לסילוק מלא וגם לסילוק חלקי של ההלוואה ישנה עמלה הבאה לפצות את הבנק.
  • פיצוי מוסכם – פיצוי מוסכם מראש שקובעים 2 צדדים לחוזה למקרה של הפרת חוזה על ידי אחד הצדדים.
  • ביטוח מבנה-ביטוח אותו מחייב הבנק המלווה לעשות לנכס שנרכש ואשר עליו לכסות את כל הנזקים שיגרמו למבנה הבית במקרה של שריפה ,נזק מים וכדומה.הביטוח יהיה בדרך כלל משועבד לבנק.
  • ביטול משכנתא – הודעה של הבנק לרשם המשכונות כי ההלוואה שולמה במלואה ויש להסיר את המשכון שהוטל על הנכס בעת קבלת ההלוואה.
  • התניות – התנאים שמעמיד הבנק למתן ההלוואה.לא עמדת בתנאים שדרש הבנק? לא תקבל את ההלוואה!
  • הודעת מישכון – הודעה של בעל הזכויות המועברת לרשם המשכונות ובה נאמר שבעל הנכס משכן את הנכס לטובת הבנק במקרה שלנו ומבקש מרשם המשכונות ורשום זאת על פי חוק.
  • היתר בניה- רישיון הניתן על ידי הוועדה לבניין העיר לבניה על פי הבקשות והחוקים.
  • הפשרת קרקע – העברה של קרקע שלא הייתה מיועדת לבניה לקרקע לבניה. לדוגמא , השקעת נדל"ן בקרקע חקלאית באזור בו אתה צופה שבעוד כמה שנים יבנו בניינים יכולה להשביח את עצמה אם הקרקע החקלאית תופשר לבניה.
  • גוש חלקה – מספרי זיהוי לקרקעות. כל השטח של מדינת ישראל מחולק לגושים וכל גוש מחולק לחלקות ותתי חלקות. על ידי מספור מדויק של אלה ניתן לדעת על איזו דירה מדובר כאשר הדירה היא תת החלקה הנמצאת בבנין שנמצא בחלקה המרכיבה חלק ממספר חלקות שיחד הם גוש.
  • בניה רוויה – בניה לגובה של בנינים רבי קומות.
  • חכירה- כאמור כ95 אחוז מהקרקעות במדינה הן אדמות מדינה. דירות הנבנות על אדמות אלה מוחכרות לרוכש הנכס ל99 שנים עם אפשרות לחכירה נוספת בתום התקופה.
  • מנהל מקרקעי ישראל –הגוף הממונה מטעם המדינה על הקרקעות.
  • טאבו – לשכת רשום המקרקעין. קיימות בכל הערים הגדולות ותפקידה לרשום את הזכויות במקרקעין.בטאבו רושמים את הערות האזהרה, עיקולים על הנכס, משכנתאות ועוד.
  • הפקעה – על פי חוק התכנון והבנייה, מותר לרשות המקומית להעביר לחזקתה שטח מקרקעין הנמצא בבעלות פרטית לצורך ציבורי כמו בנייה ש מבנה ציבור, סלילה של כביש, גן משחקים וכדומה. הרשות מוסמכת על פי אותו חוק להפקיע עד 40 אחוז מהשטח של אותו אדם פרטי ללא פיצוי.
  • כושר החזר – היכולת שלך כלווה להחזיר מידי חודש לבנק את ההחזר החודשי של ההלוואה שלקחת. כושר ההחזר הוא למעשה פועל יוצא מסך ההכנסות של הלווה בניכוי אומדן ההוצאות שלו. אם מדובר בזוג הלוקח הלוואה יחושבו ההכנסות של שני בני הזוג.
  • טופס מש"ח – הטופס שבעזרתו מדווחים לשלטונות המס הקונה והמוכר על עסקת הנדל"ן שבוצעה תוך פרק זמן הקבוע בחוק.
  • תבע-ראשי תיבות של המילים תכנון בנין עיר.
  • תכנית מתאר ארצית – התכנית הכוללת של כל מדינת ישראל והיא כוללת כבישים ,ייעוד הקרקע, ישובים חדשים וכדומה.
  • תכנית מתאר מחוזית – התוכנית הכוללת של המחוז הכוללת פיתוח שטחים בתחום המחוז ,תחבורה , כבישים פנימיים, אזורי תעשייה ועוד.
  • תכנית מתאר מקומית – התוכנית הכוללת בישוב עצמו הקובעת היכן יהיו בנינים רבי קומות ,בתים פרטיים , מוסדות ועוד.
  • מדד הדיור –זהו מדד המשקף את התייקרות מחירי הדיור או הוזלתם.
  • מדד המחירים לצרכן – זהו מדד המשקף את השינוי בסל הצריכה של משפחה ממוצעת ואליו צמודים בדרך כלל המשכנתאות השקליות.המדד מתפרסם בכל חודש ב15 לחודש כאשר בשבועיים שלאחר מכן מודיע נגיד בנק ישראל אם יעלה, יורד או לא ישנה את הריבית במשק.
  • חוק מס בולים – על פי החוק יש לבייל את המשכנתא כאשר התשלום הבולים הוא 4 אלפיות מסכום ההלוואה המוחזר כלומר הקרן כולל הריבית. 4 האלפיות הקראות 4 פרומיל. את התשלום גובה הבנק ומעביר לשלטונות המס.המס בוטל בשנת 2005.
  • יפוי כח – מסמך עליו חותם אדם ומאשר כי הוא נותן לאדם אחר, בדרך כלל עורך דין לבצע פעולות בשמו.
  • לוח שפיצר – לוח סילוקין המעריך את ההחזר החודשי הקבוע של המשכנתא שתקח בהתאם לסכום ופרק הזמן המבוקשים.
  • בעלות על נכס- הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו ככל העולה על רוחך בהתאם לחוק.
  • מס רכישה –מס המוטל על רוכש הנכס וסכומו משתנה בהתאם למחיר הנכס ,סוג הנכס ומספר הנכסים שבידי הקונה.
  • מס שבח – מס המוטל על רווח הון הנגזר מההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה של הנכס.
  • דרגה שנייה – הלוואה נוספת לנכס שכבר נלקחה עבורו הלוואה.
  • פארי פאסו-שעבוד נכס אחד לשני גורמים כך שבמידה וימומש הנכס כל צד יקבל את החלק היחסי מהמימוש בהתאם לחלקו בהלוואה.
  • טופס 4 – אישור המתקבל ממהנדס הרשות האשר חיבור בית חדש לתשתיות כמו מים ,חשמל  ,טלפון וכדומה.
  • בר רשות – גוף משפטי או אדם פרטי אשר מחזיק במקרקעין ועושה בו שימוש באישור בעל הנכס.לבר הרשות רשות לעשות שימוש בנכס אבל אין לו זכויות עליו.
  • דמי הסכמה – התשלום שמשלם חוכר כדי להעביר את הזכויות בנכס.
  • דמי היוון – סך כל התשלומים העתידיים למינהל מקרקעי ישראל עבור התקופה שנשארה לחכירה או כל התקופה בתשלום מראש וחד פעמי.
  • דמי היתר – סכום כסף המשולם למינהל על מנת לקבל אישור למימוש זכויות בקרקע שלא ניתנו עד עתה.
  • דמי היוון – תשלום חד פעמי מראש במשום התשלומים החודשיים למחזיק נכס בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל
  • מינוף – שימוש בכסף של הבנק או גוף אחר לרכישת נכס וכדומה.
  • נכס מניב- נכס המושכר ומייצר הכנסות לבעליו. לדוגמא דירה בבאר שבע שהמשכנתא שולמה עליה מניבה לבעליה מידי חודש את סכום השכירות. כנ"ל בעלות על חנות, משרד וכדומה.
  • ריבית פריים – הריבית הבנקאית הבסיסית ממנה נגזרות הריביות האחרות.
  • ריבית פיגורים –ריבית אותה גובה הבנק במידה והלווה לא משלם את התשלומים בזמן הקבוע.
  • ת.ב.ע –תכנית בנין ערים. התכנית של כל עיר לגבי השטחים שלה בה מפורט היכן ניתן לבנות בנינים, היכן בתים פרטיים וכדומה.
  • שטר מכר – שטר המונפק על ידי רשם המקרקעין ומעיד על עצם העברת הזכויות בין אדם לאחר.
  • ערבות לפי חוק המכר – ערבות של הבנק המלווה את פרויקט המגורים לתשלומי הרוכשים במידה והקבלן פושט את הרגל.
  • אישור עקרוני – הודעה מבנק למשכנתאות שקיבלת אישור להלוואה שביקשת. חשוב לציין כי מדובר באישור ראשוני ובלתי מחייב.
  • זכרון דברים – הסכם ראשוני הנחתם בין המוכר לקונה עד לחתימת החוזה בינהם בצורה מסודרת על ידי עורכי הדין של הצדדים. לזכרון הדברים יש תוקף כמו חוזה לכל דבר ועניין.
  • אחוזי בניה- שטח הנכס שמותר לבנות על מגרש. השטח שמותר לבניה נמסר באחוזים ביחס לפני שטח הקרקע עליו נבנה הנכס. את הנתונים מקבלים מהוועדה לבניין ערים באזור הבניה.
  • פרצלציה – חלוקה מחדש של מגרש משותף לחלקות המיועדות לבניה.

לכסף יש מחיר ובבואך לבצע השקעה אל תתעלם מחיר הכסף.

  • נחלה – קרקע חקלאית שבתוכה יש מגורים ושטח חקלאי לעיבוד.
  • ארנונה – מס שמשולם לעיריה או לרשות המקומית עבור שרותים שמקבל האזרח מאותה רשות.
  • שינוי יעוד מגרש – שינוי של מטרת החכירה הראשונית.לדוגמא אם חכרת מגרש לבניית בניין מגורים ועכשיו אתה מבקש להקים במקוד בניין משרדים עליך לעשות שינוי יעוד.
  • היטל השבחה – התשלום שתשלם לרשות המקומית מעליית ערך הנכס לאחר שקיבלת אישור להגדיל את אחוזי הבנייה או אם קיבלת אישור לשנות את היעוד בקרקע.ההיטל עומד על כמחצית ערך ההשבחה.לדוגמא אם רכשת מגרש חקלאי וקבלת אישור לשנות את יעודו ולהפוך אותו מחקלאי לשטח שמותר לבנות עליו בניין, תשלם היטל השבחה שסכומו יהיה כמחצית מההפרש בין מחיר המגרש החקלאי לבין מחירו של המגרש שמותר לבנות עליו בנין.
  • הון עצמי –המקורות הכספיים שלך ללא הלוואות. כלומר כל הכסף שיש לך לרכישת הנכס לפני שתקבל הלוואה כלשהיא.
  • חוזה פאושלי – חוזה בין בעל מקצוע ליזם או קבלן בו אין כמויות ומחירי יחידה לכל עבודה אלא מחיר אחד הכולל את כל העבודה.
  • בנק מלווה – בנק המלווה פרויקט נדל"ן ומעניק לקבלן או לחברת הבנייה סל שרותים פיננסים הכולל ערבויות לרוכשים, כספים להקמת הפרויקט ואשראי בהתאם לצורך.
  • בניה רוויה –בניה של בתים על קומות.
  • בניה נמוכה – בתים פרטיים עד 2 קומות. וילות, קוטג'ים כיוצא בזה.
  • שחלוף – עסקה בה אתה מוכר דירה אחת כדי לרכוש אחרת, טובה יותר עבורך.במקרה זה תהיה פטור מתשלום מס שבח.
  • דו"ח אפס –דו"ח הנערך על ידי שמאי מקרקעין. בדו"ח יתאר השמאי את מצבו של הנכס מבחינה כלכלית פיננסית.
  • טופס 4 – טופס הניתן בשלב בו הסתיימו עבודות הבניה והבית מוכן לאכלוס.הטופס דרוש כדי לבקש חיבור של חשמל מחברת חשמל ,מים וכדומה.
  • דייר מוגן – דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו. חוק הדייר אינו מרשה להעלות את השכירות לדייר, לא מאפשר לפנות את הדייר ועוד.
  • הוצאות פתיחת תיק – סכום כסף שהבנק גובה עבור הכנת המסמכים לבקשת ההלוואה.
  • רשם המשכונות – מופקד על ידי משרד המשפטים לרשום את משכון הנכסים.

אלה הם למעשה המושגים שעליך לדעת על מנת להתחיל ולהיכנס לעולם הנדל"ן. אל דאגה, אינך צריך לזכור את המושגים בעל פה או לשנן אותם.עכשיו, לאחר הקריאה יש לך כבר מושג ואם תחזור ותתקל במושג שלא הבנת תוכל לחזור, לקרוא ולהבין.

כמו שראית ישנן מילים גדולות אבל בסופו של דבר ההסברים הופכים את המילים הגדולות לברורות והן אינן מהוות עוד מכשול עבורך. עכשיו כאשראתה כבר מתחיל לדבר את השפה הגיע הזמן לעבור לשלב הבא.

השקעות נדל"ן – ככה מתחילים.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on email